业委会改选,小区业主如何行使撤销权?

发表日期:2015-02-02 文章来源:宋安成 上海房地产律师

基本案情:

2014年4月1日,A小区三位业主王红、张丽、赵明(案情中小区及人名均为化名)向法院提起诉讼,声称A小区业主委员会的组建及备案侵犯其合法权益,要求行使业主撤销权。

事情经过是这样的:2012年4月5日至4月12日A小区通过书面意见召开了业主大会,4月13日,A小区业主委员会换届改选小组出具《A小区第三届业主委员会委员选举结果等事项公告》,2012年5月8日,以此选举组建的A小区第三届业主委员会向相关行政部门申请备案。2013年11月28日,原告向人民法院递交了撤销权之诉民事起诉状。2014年1月27日,A小区所在的街道办办事处出具《情况说明》,“2012年4月13日A小区第三届业主委员会选举结果等事项公告,张贴在A小区各楼的公告栏和电梯口处。”2014年4月1日,三原告提起诉讼。

一审法院经审查后认为,原告向业委会提出的撤销权从业主知道或应当知道之日即公告期4月13日开始起算,已过一年的除斥期,故原告的诉讼请求不予支持。一审后,三原告不服提起上诉,二审人民法院经过审理,判决驳回上诉,维持原判。

 

争议焦点:

本案的争议焦点在于业主撤销权的行使期间应从何时起算?原告认为应从自己得知也就是2013年5月的相关行政行为作出时起算,被告认为应从《A小区事项公告表决公告》,即2012年3月14日起算。同时还有一个问题:业主委员会作为业主撤销权的诉请对象是否合法。

法官观点:

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定,业主依据业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据法律规定,撤销权的起算日期应为知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日,而非知道或应当知道权益受到侵害之日,因此本案三位原告的撤销权应从2012年4月13日公告业主大会选举结果时起算,原告向业委会提出撤销权已过了一年的除斥期间,故不予支持原告的诉讼请求。

律师点评:

首先,原告撤销权因超过除斥期间已经消灭。除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间,权利人在此期间内不行使相应的民事权利,则在该法定期间届满时,该民事权利消灭。除斥期间主要是针对形成权(所谓形成权,是指权利人依自己单方面的意思表示,使民事法律关系发生、变更或消灭的权利,如追认权、解除权、撤销权等),撤销权即为一种形成权,因此撤销权适用除斥期间。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定可知,业主撤销权的行使期间为一年,从知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起算。被告小区2012年4月13日的决议及2012年6月1日的决议均在小区公示过,可合理推测三位原告业主应当知道此决定,所以针对两项决议,业主的撤销权分别于2013年4月14日及2013年6月2日消灭。故此,无论原告要求撤销上述哪项决议都已经超出法定的行使期间。

其次,原告诉请对象存在问题。在本案中,三位业主诉请的对象为A小区第三届业主委员会,本律师认为欠妥。众所周知,在居民生活中,换届改选业主委员会是由业主大会推选人员组成业主委员会换届改选小组,由该小组主持小区居民参与选举,从而产生新一届业主委员会。被告A小区第三届业主委员会是在换届改选结果出来后,2012年5月8日正式备案成立,2012年4月13日的决议并非由被告作出,而是经由业主大会选举的结果,并且2012年4月13日《第三届业主委员会委员选举结果等事项公告》的落款人也是A小区业主委员会换届改选工作小组,所以,原告主张诉请的对象存在问题,应以决议的作出机关——业主大会为宜。法院在审理中抓住案情的主要矛盾——撤销权消灭,驳回了原告的诉讼请求,同时基于现实生活中业主委员会作为业主大会常设机构的考量,法院未将此点提出也是情理之中。

综上所述,本案作为原告的三位业主未能合理行使撤销权,法院基于行使期限的考虑驳回原告的诉讼请求是正确的。

近年来,随着依法治国进程的不断推进和法律规范的健全完善,居民依法维权意识普遍提高,业主撤销权诉讼的发生呈日益上升趋势。作为业委会及业主各方为防范此类纠纷,我们可以采取如下措施:一方面,业主大会制定科学合理的《业主大会议事规则》,对业主投票相关事项,比如选举业主委员会成员、改选的程序及表决权等计票规则进行明确,避免不必要的纠纷;同时小区进行相关业主大会投票活动需进行公示,达到公开公正;另一方面,小业主需要有业主意识,积极主动参与业主大会及相关业主活动,遵守业主大会议事规则,和睦相处;同时具备一定的法律常识,在权利受到侵犯时合理选择对象,积极行使权利。

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